房地产潮水退去，城投的春天到了吗？

时间：2022-03-18 17:03:09来源：卓越信托网阅读量：546

去年下半年地产环境急剧恶化，一大波民营地产企业风险爆发，蓝光、华夏幸福、佳兆业、恒大等地产企业纷纷告急。综合宏观改革的趋势，房地产去泡沫化势在必行，投资逻辑发生根本性变化，是民营地产企业的末路，也是城投公司的春天。

潮水褪去，高杠杆成为历史

房地产行业的去杠杆，也改变了各家信托公司的格局；随着高杠杆房企的不断暴雷，许多地产大户的信托公司纷纷开启了自救模式。背景强大的信托公司已经开启了自救模式，接过股权自己来做开发商。虽然听起来有些离谱，但至少展现出了央企担当，在这一点上值得称赞。

房地产行业正经历“高杠杆高周转”到“去杠杆”的痛苦历程，未来转向平稳发展；曾经的地产巨头们，实际上早就在高额融资成本的不健康状态下徘徊许久，融资全面收紧的背景下，债务危机就此爆发。

当地产行业去杠杆的使命完成，地产行业的黄金时代一去不复返，在防住不炒的大背景下，地产规模必然紧缩，当前能够维持正常运转民营房企已是万幸，地产行业的兼并重组大戏也将开场。

城投转向，基建与地产联动

在许多民营地产出现危机后，城投作为地方政府的代表，第一时间就成为了地方地产项目的托管单位，甚至也将在未来接过新一轮城镇化背景下的地产开发大任。

这不仅是因为地产企业们已经自身难保、无力进行更多的投资开发；也是因为当前基建投资正在改变“玩法”，已经从传统的基建-土地-房地产开发分离，走向全流程开发一体化之路。城投公司将更多的参与到基建与地产的联动开发中去；既替代了传统上的中小地产生态位，也使得城投公司能够获得更为确定、稳健的经营性收入。

“房住不炒”背景下的地产开发也将成为城投公司的新职能，既帮助城投找到转型后的新业务，也避免了政府最为头疼的房价调控问题。

预期转变，城投仍将担重任

政府对于房地产行业的主营业务、核心企业的资金要保证顺畅地运转，对于居民的刚性需求要很好地保障，这就需要在市场调整的过程中，政府端要发力，很重要的一点就是要为广大低收入老百姓真正提供住房保障、住房租赁等这些服务，对此城投仍将担以重任。

在提出“国内外经济双循环”、共同富裕的背景下，城投作为政府的市场化平台，将仍然是地方政府施政的重要工具。

尤其是近年的乡村振兴、新型城镇化、双碳以及公共服务，城投的重要功能可以说只是“刚刚开始”，距离完成共同富裕还非常遥远。从今年教育与养老托幼的巨大政策变化来看，就能明白这一点。

点评

房地产头部企业在金融领域过度杠杆化扩张。大量房企选择跨界、多元化资本野蛮扩张的模式，以为可以大而不倒，但迎来的是自身最终崩溃。房地产调控是非常有必要的，但突如起来的政策让期出现了短期失控的局面，近期在政策上有所缓和，也是希望后续地产调控可以平稳落地。

地方城投只要还在承担政府主导的公益性业务，城投信用与政府信用就无本质的区别，这是当前地方政府不惜一切代价保当地城投甚至国企债券刚兑的根本原因。资金本身具有趋利避害的特征，地产的落幕，而城投良好信用必然成为资金的不二之选。当城投再次接过重任，债务化解似乎也将不再那么困难；在宏观政策的变化之下，地产末路时，正是城投新的春天。

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