地产信托违约后的几大神奇操作！

说到房地产信托，前几年有多火爆，今年就有多凄凉。自2021年9月恒大地产正式逾期以来，房地产信托进入了寒冬，违约项目层出不穷，出现了各种千奇百怪的操作手法，让人大跌眼镜。

1、抵押物被政府没收

代表产品：中粮信托-国兴6号集合资金信托计划、中诚信托恒大新能源3号集合资金信托计划等

中粮信托-国兴6号于2020年12月25日发行，资金用于购买恒大新能源科技集团有限公司发行的私募债。抵押地块位于郑州市航空港区，评估价值22.25亿元，覆盖债券本金倍数为1.67倍。

中诚信托新能源3号集合资金信托计划发行于2019年9月，原本应于2022年3月5日到期，但截至3月9日未收到产品本息。该款产品的抵押物为恒大地产位于郑州的多幅住宅用地。

2022年2月10日，郑州航空港经济综合实验区官网发布一则不动产登记公告：对恒大相关的5家公司名下共14宗地的国有建设用地使用权予以注销，因我机构无法收回下列不动产权证书，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，现公告作废。

据悉，当地政府收回恒大地块的原因可能是因为房地产商拿到土地后超过两年未使用，其中就包括中诚信托和中粮信托信托项目的抵押土地。

经常有投资人吐槽抵押物价值虚高、位置偏、难以变现等问题，而这两个项目则直接被“蒸发”了。

2、监管账户资金被划走

代表产品：中信信托•富力杭州项目集合资金信托计划等

有投资人表示：我自己亲身经历了信托产品监管项目帐户资金被扣划。中信信托2022年5月11日信息披露：“未经中信信托同意，未附有权机关的法律文书，项目监管帐户资金被划付超过8.9亿元，完全风控裸奔。这让我们投资人情何以堪？目前融资方、信托公司各方用1个时间协调中。什么样的骚操作都有。”

涉事项目中信信托•富力杭州项目发行于2020年6月，融资人是浙江富力房地产开发公司（简称“浙江富力”），担保人之一广州富力地产股份有限公司（简称“富力地产”）于2005年在香港联交所上市(2777.HK),为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。联合评级公司对其主体评级为AAA。

项目地处杭州市余杭区未来科技城板块，由杭州项目二期、三期、四期土地使用权和一期在建工程抵押担保。资金监管方面，中信信托向浙江富力委派一名董事，向项目公司派驻一名现场财务人员，共管章证照；所有监管账户以及项目公司其他账户均预留中信信托指定印鉴，账户逐笔出款须审核同意。

5月11日，中信信托称：未经中信信托同意，未附有权机关的法律文书，项目监管帐户资金被划付超过8.9亿元。真是神奇的操作！

中信信托2022年5月26日信息披露回复：“我公司已向项目的两个预售资金监管银行分别发出询证函，要求其说明划转资金的相关情况附相关文书。截至日本报告出具之日，我公司暂未收到相关银行的正式书面回函。”

这么神奇的操作，是怎么实现的呢？

3、法院司法冻结的资金被划走

代表产品：重庆信托文旅系列1号集合资金信托等

2022年5月29日，重庆信托文旅系列1号项目发布了一则公告：“2022年4月29日，我公司履行受托人管理职责对信托计划项下各监管账户查询余额及流水，发现此前已被司法冻结的恒久地产及恒永地产在广西北部湾银行股份有限公司扶绥支行(以下简称“北部湾银行扶绥支行”)的账户资金于2022年4月18日以“用于支付项目所拖欠农民工工资和其他工程欠款”原由被扣划，金额合计51，526，658.54元，目前账户余额为0元。据此，本信托计划项下已司法冻结资产出现重大变故。”

据悉，该项目融资人童世界集团，担保人之一是恒大地产。

2021年9月，借款方未按时偿还利息、出现违约行为；重庆信托发现贷款项下主要担保财产被银行违法私自扣划（也是前文第2点中的监管账户资金被划走），且存在继续被扣划的可能。重庆信托于2021年10月9日向重庆市第一中级人民法院申请诉前财产保全，法院审核通过后(案号2021渝01执保305号)于2021年10月12日至15日司法冻结了借款人及担保人银行账户剩余资金共计6，101万元，冻结期限为一年。随后，重庆信托依法向广州市中级人民法院提起诉讼，因疫情等原因，目前尚未开庭审理。

4月18日，法院已冻结存款被全部扣划，目前账户余额0。目前，该信托计划项下剩余有效冻结资金9,622,888.26元。

在该项目中，重庆信托尽职履责，主动起诉并冻结资产，但是，仍然架不住地产公司这样的神操作。扣划法院已冻结存款是否涉嫌违法，是否需要退回，尚需进一步调查。

4、地产变成政信

代表产品：中信信托嘉和125号恒大信托计划等

这是一个成功的案例。中信信托是最早宣布不刚兑恒大地产项目的信托公司之一，嘉和125号恒大信托计划在2021年9月出现逾期，本金余额为32.5亿元。

根据该信托计划说明书，项目保证人为恒大地产，项目融资主体为恒大地产集团粤东有限公司，募集资金用于开发建设恒大御景半岛项目和恒大金碧外滩湾项目，主要收益来源为恒大广州番禺公寓项目的销售收入。

2022年8月10日，按照债务重组协议约定，中信信托收到广州城投支付的首期资金1.625亿元；8月11日，中信信托已完成信托受益人资金分配，恒大广州项目顺利进入债务重组执行阶段。

期间，投资人多次前往信托公司要说法，甚至采取了一些极端的方式，都没有得到兑付。

2022年3月21日，中信信托收到广州城投集团来函，将通过项目退地方式化解恒大广东项目风险。具体而言，方案为恒大先启动项目退出土地，广州市政府引入履约能力强的AAA级高信用等级实体广州城投集团作为担保人，保管信托计划分期支付全部本金，最终使信托本金安全退出。广州城投集团系广州市城市基础设施建设和资产运营主要实体，其股东为广州市人民政府国有资产监督管理委员会（持股比例为90%）和广东省财政厅（持股比例为10%）。

4月15日，中信信托透露，恒大债务重组获得新进展。中信信托恒大广东项目召开受益人大会，86%的受益人投票表示同意，超三分之二通过率意味着该项目距离落地实施更进一步。

自此，中信信托投资人原来认购的地产项目，摇身一变成为政信项目。如果本次广州城投介入的处置方案顺利落地，将成为信托业内首个由地方政府牵头协调，通过市场化方式实现地产项目风险化解的典型案例。