1、民营房企的尽头是代建
某TOP30民营房企工作人员告诉我们,他们已经很久没有拿地了。最近一块地是在2021年12月拿的,如果只看集中供地的22城,他们从2021年第二批起就没有在集中供地城市拿过地。
他们不是个例,CRIC数据显示,截至2022年上半年,50强房企中有三成房企尚未拿地。若是聚焦重点22城,50强房企中未拿地比例过半数。
至今还在拿地的房企中,主要以国企、央企为主,且地方城投、平台公司的“托底”现象严重。就全口径销售TOP50企业而言,国央企占比达到74%,接近75%的投资金额来自国企央企,民企则近乎“隐身”,拿地金额占比仅有25%,且集中在少数企业中。
对此,部分民营房企工作人员自嘲表示:“民营房企的尽头是代建。”
所谓“代建”,是由拥有土地的委托方发起诉求,由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接,双方通过平等协商建立合作关系,最终实现共同盈利的一种合作开发模式。
2、超30家房企已发展代建业务
随着土地成本高企、融资环境收紧、房企资金压力上升,代建正在不断吸引新的入局者。
CRIC数据显示,目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家。这其中既有大型房企,也有中小型房企,如万科、中海、保利发展、旭辉、仁恒、星河湾、当代置业、广宇发展、天房集团等。
2020年至今就有不少企业陆续加入代建蓝海,如中交地产在2020年3月13日完成注册中交地产管理集团,宣布试水代建业务,对标学习绿城管理;中梁控股也在2020年3月23日提出要加强寻地合作,寻地合作模式包括战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等;金地则推行多元化策略,物管、商管和代建等业务并行发展。
目前有不少企业已经在代建业务领域取得一定成果,如旭辉控股CEO林峰在2021业绩发布会上表示:旭辉建管已签约总建筑面积280万方,预估合约总代建费4.7亿元,预估可售货值145亿。
金科代建业务2021年实现销售金额20.28亿元,新增代建储备面积140万平米,储备面积600万平米,储备货值近500亿元。其中,在管建面中独立第三方占比同比提升了9.1个百分点至57.7%。
不少房企工作人员告诉我们:“面对一二线城市拿地高门槛、高成本,近年来TOP50之外的中小房企独立拿地开发越来越少,主要都是通过合作模式开拓市场。”
现如今,随着土拍市场被国央企占主导,代建业务也逐渐蔓延到50强内民营企业。
某TOP10房企工作人员告诉我们:“虽然上半年他们的销售情况还可以,有些项目都是‘日光’,但他们也很焦虑,随着新增土储数量的减少,很多区域已经不再拿地了,等目前的土储消化完之后,现有的团队又该何去何从?”
一直以来,房地产行业对“人、地、钱”的依赖度极高,如果没“地”了,未来缩量是肯定的。
“应该有不少民营企业在考虑代建,这不是笑话,一旦轻资产运营之后,最看重的还是代建企业的操盘管理能力以及品牌口碑,而这正是我们的优势。”
3、“代建”较“开发”收益率更高
就代建业务而言,目前已有不同企业利用自身的资源禀赋走出了三条不同的路线。
1、与政府合作密切的大型央企。这种代建房企以华润、招商蛇口、保利为代表,依靠其国企央企性质和政府合作,承担政府的保障房工程项目等,比如华润就在深圳开发了深圳人才公园以及深圳湾体育中心,这是身份优势与产品优势的叠加;
2、产品领先的规模房企。这种房企主要依靠其较强的产品力、运营力、供应链以及服务意识通过品牌输出等方式在全国范围内承担商业代建。比如绿城管理就是开发管理和品牌双输出,在杭州大本营开始做代建,同时扩展杭州之外的地方,现在已经成为了国内第一的代建企业;旭辉、仁恒、星河湾也是其中的代表。
3、产品有独特竞争力或是区域龙头房企。这种房企主要依靠其产品的差异化或者区域深耕带来的品牌优势在代建领域形成了自己独有的特色,比如做绿色地产代建的当代、朗诗,再比如利用自身在大本营区域影响力和实力扎根开展代建业务的河南建业,这是产品优势和区域优势。
目前来看,绿城管理与中原建业是目前中国房地产市场最大及第二大的代建公司,两家都已完成上市。
从绿城发布的2021年业绩情况来看,绿城管理新拓业务规模稳步增长,2021年新拓代建合约建面同比增长21.9%至2280万平,新拓项目代建费同比增长22.3%至71.1亿元,平均收费312元/平。
房地产景气度下滑催生出更多代建需求,绿城管理从原先主要服务中小开发商,逐渐转向承接政府保障性住房、产业园、市政配套以及AMC与地方城投、国企的新增代建寻求。
从其代建业务的毛利率来看,其综合毛利率达46.4%。
2022年3月15日中原建业也发布了其首份年度业绩公告,中原建业2021年全年营业收入13.0亿元,净利润7.7亿元,净利润率高达59.2%。
可供参考对比的数据是,近年来房地产行业整体毛利率下行,部分头部房企毛利率已低于20%。
相比于传统房地产开发,代建业务在诸多方面都具有较大优势。
首先,代建业务作为轻资产模式,主要提供服务,并不负责投资。因此,代建公司能维持较低杠杆,不依赖外部融资来源,负债率相对较低。
其次,代建业务更少受到房地产市场周期的影响。如市场较好时,代建公司会有充足客户来源;而当市场下行时,房企也会利用代建公司的品牌与服务抵御周期性风险。
最后,代建业务的轻资产特性,还能让代建业务拥有更高的利润率水平。同时由于规模经济带来成本效益,也能让代建公司能进一步提高利润率。
整体来看,对于代建业务而言,更加依赖房企的品牌影响与操盘能力。对于一些还未入局的龙头房企而言,其本身就具有潜在代建实力,切入市场难度不大。未来若更多品牌房企涉足代建行业,势必造成行业竞争性加大,行业的高增长难以为继,利润率水平也或将下滑。
又见保险箱“消失”!山东国信一地产信托共管保险箱被交易对手搬离
XX财富开启绿色兑付通道,重疾大病可优先退出!
头部公募资金链断裂?投资者收到“红头文件” 真相曝光!
聊城终于传来了明确的兑付消息
高密城投:公司逾期借款本息已全部归还结清,不存在其他债务逾期事项
投资人称 西安某定融违约 到期未兑付
瑞丰达“接盘式跑路”7只新三板股手法揭秘,跑得了私募,跑不了关联股,一日暴跌58%
XX信托资金池项目最新:方案还没上报,账面资金不能分配!
每周非标风险事件汇总:涉及中江、中航、兴业、国民等4款信托,1款定融(5.6-5.12)
万科获多家银行提供总计73.39亿元抵押担保贷款
突发!雅居乐集团违约!
山东日照莒南县城投集团郑重声明!(附原文)
2023年已清算集合类信托项目收益率排名!最高8.88%,最低2.01%
2018年发行的一款中江信托贵州政信兑付了,兑付方案不打折
华澳信托不良率高达55.34%
突然暴雷!又有私募疑似跑路?监管已立案!
碧桂园地产集团兑付了!“23碧桂园MTN001”和“23碧桂园MTN002”
又有四地取消金交所!山东 吉林 深圳 江西地方金管局同日发公告
景瑞地产:两子公司未能偿还信托借款金额总逾5.3亿元
某信托公司突发!小心不法分子实施诈骗活动!
资产管理信托热度明显降温!4月非标信托平均预期收益率显著下行
山东临沂莒南城投首次定融产品违约!
上市公司一季度理财规模创5年新低 认购产品数量同比降六成
82.04亿!2024年4月信托违约!
躺平?记在LC市主城区城投债务“批量违约一周年”!
时隔半年,北京信托又遭二股东“出清式”转让
57家信托公司2023年业绩排名名单!
东原地产母公司迪马股份公告 “21 迪马 01”公司债违约
4.81亿!毕节城投官宣违约!两家信托牵涉其中
齐河县城市经营建设投资公司定融违约 起诉调解后仍未履行约定
51家信托公司披露2023年度业绩报告 房地产信托资金规模持续压降
中融信托“丰盈205号”逾期利息获八折兑付方案通过
某上市公司认购的国民、长安两款信托产品,均逾期未兑付!
兴业信托某产品曝延期,融资方牵涉保利发展
曲文控发布舆情公告:债务总计近11亿元,称不会对公司产生影响
山东国信2亿产品展期1年分期方案“擦线”通过,背后担保方曲江文控此前陷被“举报”悬案
4月资产管理信托产品统计快报:发行市场热度下滑!
AAA城投昆明交投两笔金融租赁债务逾期
罕见!某信托一个月内2次被监管处罚!
雪松信托一逾期贵州政信产品拟和解:先支付3200万解除财产保全,之后每月分期还款
四川信托破产重整案接管工作继续推进,或将涅槃重生
杭州市拱墅区人民法院:关于“中新力合”案的案款清退公告(三)
华资实业“恒新63号”集合信托债权重组 新时代信托3612万元转让全部基础信托受益权
佳兆业项目逾期后,东莞信托某产品抵押品被认定为闲置土地
突发!某城投董事长被立案!
中植系非吸案最新:有犯罪事实,决定立案侦查!
2023年度信托公司被监管处罚要点分析
爆雷、托管、破产,信托业风险缘何多发?
金科地产提交重整申请已被受理!信托违约14.27亿!
九鼎国泰资管公司涉嫌非吸!
2024年一季度地方债与城投行业政策梳理与展望
突发!雪松集团多地分公司涉嫌非吸!
信托机构为何风险频发?
济南某地城投债务大面积违约
多地出招降非标
通知:四川信托6月21日召开债权人会议!
建元信托去年扭亏 今年一季度净利2065万元
江苏信托大股东120亿认购自家信托产品!
惊现209倍超高认购,有效认购资金超千亿,四川某城投“火了”
江苏多地明确清理置换非标融资!
上市公司火星人厨具:举报中融信托存在违法行为,已收到黑金监回复
四川信托破产重整申请获法院裁定受理
洛阳西苑定融违约,雷声阵阵!
突发!中通快递踩雷中融信托,1亿本金已全额计提损失!
那些清零的P2P平台,悄悄赚了80亿
投资人反馈日照莒县定融违约不兑付
某县级市披露《2024年政府工作报告》,该AA城投之前存在多笔非标逾期
近期非标风险事件增加但城投债券走势仍下行
山东聊城昌元土储债权4号定融产品违约,未兑付
上海又一资产管理公司暴雷,被定性涉嫌非吸已被立案
滨州市滨城区协助调查函,称短期拆借资金融资成本过高
“公开信”中的山东鄄城城开产品及公司详情
重磅!海银财富发布申明
碧桂园拟召开“21碧地01”债券持有人会议,一次性兑付!
某央企信托刚兑5.55亿,股东被责令整改!
平安信托:一审胜诉,加快实现“福宁615号信托计划”现金回收
收益率破5%!!!
最新指示:“白名单”合规项目要“应贷尽贷”
平滑信托被“叫停”,银行理财何去何从?
财政视角下地方债和城投债付息压力的探究与思考
上市公司购买信托产品热情显著提升
山东某集团发布退出及兑付公告
买债成了银行赚钱“新秘诀”?
是违约了!超10个工作日未兑付!西部某AA+担保城投首次融资就违约了
潍坊地区多家城投定融违约,算算竟有10多家了
第255期:陕西省经济,财政、债务,城投,非标违约分析
第254期(下):某地产定融违约后,诱骗投资人签约新方案,转移债务
第254期(上):城投公司:定融违约欺骗式兑付方案,长期拖延
第253期:信托合同新条款:权利维持费用,投资人全权授权受托人
第252期: A股风险投资提示,30亿市值以下达到1963家
第251期:新的投资方向,分红率超高的REITs基金