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民营房企集体消失，地方城投被迫出手：去年拍地项目仅21％开工

时间：2022-06-22 11:29:07来源：卓越信托网阅读量：532

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苏州土拍之前，作为一家TOP 30民营房企的当地投拓负责人，周晖（化名）频繁地收到各区土地推介会的邀请。

“今年明显感觉推介会特别多，出席的领导级别也高。”他告诉作者，区国土局负责人变成区里一把手坐镇，房管、国土、银行等部门领导也都列席，因为疫情缘故，很多推介会也同步线上举行。推介会类似直播卖货，详细介绍地块的位置、产业配套、融资开发等情况，甚至在土拍前，当地还放松限购、限售，目的都是为了力邀开发商举牌拿地。

但周晖已经意兴阑珊。他所在这家民营房企没钱买地，集团的钱除了用于保交楼、员工工资外，基本用于偿还债务，努力避免违约暴雷。即使如此，销售额同比下滑五成，以及外部发债受阻双重压力下，公司还不得不把部分资产摆上货架，等待买家。

不出意外，苏州首轮集中土拍最终冷淡收场。15宗地的平均溢价率为2.2%，其中11宗地以底价成交，无地块撤销或流拍，所有土地均被央国企、地方城投拿下，民营房企集体挂零。

今年以来，22个集中拍地城市的首轮土拍都大抵如此，继续延续从去年下半年开始的冷清态势。

安信证券研报统计称，除上海、沈阳、郑州三城外，其余19城土拍平均溢价率仅为4%，流拍率为17.4%。拿地主体方面，央国企、地方城投拿地金额占比分别为53.7%、34%，民营房企继续下探到20.7%。

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土地出让金事关地方财政命脉。卖地艰难，地方国企、城投被迫充当托底重任，但其部分并无地产开发资质及意愿。表面来看，多数土地有了归属，但实际上并未开工建设运营，存在空转嫌疑。

地产研究机构克而瑞统计称，截止到2022年3月末，去年22个集中供地城市成交土地仅有21%项目真正动工，一二三批次出让土地开工率分别为37%、16%及3%。

手握土地的地方国企及城投，二次寻找土地接盘者，形成有效财力，正成为迫切任务。另一端，没钱却有开发运营能力的民营开发商嗅到商机，开始押注代建业务，争做乙方。但实际上，地价高企、销售清冷的环境未变，双方利益需求难言一拍而合。

民企开发商集体消失，地方城投被迫出手

“朋友圈的投拓同行，一大半都转行了，很多房企就在苏州当地保留一两个人，只是日常监测下市场，也不会去拿地。”周晖无奈地告诉作者，现在基本处于躺平状态。

观察2022年前5月拿地百强房企排行榜，来自中指研究院统计数据称，纯品牌民营房企中，仅剩滨江、龙湖、碧桂园、新希望、德信、旭辉等六家，各自权益拿地金额分别为176亿元、72亿元、50亿元、20亿元、19亿元及14亿元，分别排名第5位、15位、26位、56位、64位及100位。

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往年拿地大户，诸如恒大、融创、世茂、新城、阳光城、金科、中南、佳兆业、中梁等民企，则集体消失。华润、建发、中海、保利等央国企，以及背靠国家队的绿城、万科，则相对稳定，均位列拿地20强。

百强房企拿地销售比仅为0.15，有六成房企投资停滞的背后，是销售额腰斩下滑、发债融资依旧困难的集体困境，手中的钱首先用于保交楼及偿还债务。眼下，开发商们又将迎来偿债高峰。

克而瑞数据统计，6-7月，200家核心房企到期债务规模约1755亿元。其中，民企占比67%。2022年至今，新增至少9家上市房企宣告实质性违约，至少3家实施债务重组，11家对即将到期债务寻求债务展期。

不过，值得注意的是，包括成都、福州、启东、台州黄岩、衡阳、株洲等十多家地方城投平台，首次出现在拿地百强名单中。

作为地方国企的城投，主业为生地一级开发，包括土地拆迁平整、基础设施、安置/保障房建设，往往并不涉足二三级土地开发运营。广发证券统计称，全国仅有20%的城投平台实际开展市场化的房地产业务。

“地方城投主观上是不愿意往前扑的，都是不得已而为之。”一家二线城市某区城投公司负责人对此颇为无奈。他告诉作者，其行政区上半年搞土地推介，没有房企愿意去拿，存量土地也很多，最后政府只能找城投去兜底，城投自身也有生存压力，估计下半年不会再往外推地了。

另一位熟悉苏州土拍的房企人士透露称，原来产业最强的工业园区出地很少，现在市里财政压力大，就让工业园区尽量多出地，其他难卖地的区就少出，减少流拍率，除非拍地前已经找到有明确买地意向的开发商。

不过，市场形势瞬息万变，也有临时放鸽子的情况。了解到，更早之前天津土拍市场中，有一幅4宗住宅+1宗商业用地，中南建设和王府井合伙绑定拿地，并交了3000万元的保证金，但拍地前王府井临阵爽约，这幅地最后遭到流拍。

眼下，已经有城市在大幅压缩供地规模。以长春为例，商品房去化周期高达29个月，当地正严格执行“增存挂钩”机制，优先消化存量土地。故其2022年计划供地同比大幅减少四成，首轮土拍仅挂牌4宗，其中2宗地还遭流拍。

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