投地产信托必看！你不知道的专有名词

时间：2020-11-20 17:30:08来源：阅读量：700

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问：在房地产信托中，我们常常能见到“满足432条件”、“土地前置/后置抵押”“回款保证金”等专业词汇。那么，这些到底是什么意思呢？

答：

房地产是典型的资金密集型行业，融资对于房企而言至关重要。截至2019年末，全国68家信托公司(基于年报披露数据)管理资产规模为22万亿元。其中房地产信托占比约20%。由此可见，房地产信托产品占据重要地位。在房地产信托中，我们常常能见到“满足432条件”、“土地前置/后置抵押”“回款保证金”等专业词汇。那么，这些到底是什么意思呢？

房地产信托中的“432”是什么？

“4”代表的是房地产公司4证齐全，“四证”即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。

“3”是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金。

“ 2”是指融资方至少有2级或以上的资质。

“432”标准是信托公司衡量放款的重要标准之一，因此也一定程度上反映了房产商的再融资能力，是投资者优选房产项目的重要参考。

另一方面，房地产信托“432”条件等政策能够促进房地产信托的可持续的发展，有效防范房地产信托风险，规范信托行业，从而促进房地产业的健康发展。

前置/后置抵押是什么？

资产抵押是融资中最常见的风控手段之一，很多情况下投资人只看抵押率，不太关注抵押的前后置问题。简单来说，前置抵押：在信托项目成立之前，已经办理好抵押；后置抵押：先放款，后办理土地抵押。其中“前置抵押”较为常见，在这里我们重点看看什么是“后置抵押”。

一般的土地抵押办理流程为：

取得《土地使用证》——＞评估土地价值——＞办理土地抵押手续。

但是，在某些情况下，受限于各种手续的办理进度，房地产项目已经要启动，地已经拿下来，而《土地使用证》还在审批过程中，这时候为了追赶进度，房地产商就和融资方约定：先拿到钱，等《土地使用证》办下来就去办理抵押。一般会规定：信托计划成立后2-3个月内，项目土地抵押登记办理完毕。

【后置抵押】有什么风险呢？

对于投资者而言，最大的风险就在于土地抵押办不下来。从拍地到缴纳土地环节，可能因为政策变化，或者小地产公司因资金计划调整逾期不缴，这都意味着抵押无法落实。但这类事件在信托中不常见，信托公司通常会在合同中做两个主要约定：

一．规定这块“待抵押”的土地不能抵押给别人；

二．如果土地证迟迟办不下来（例如3个月内），项目就提前结束。

所以对于投资者来说，在交易对手和其他要素相差不多的情况下，有前置尽量优选前置；有些项目在信托计划成立之前有前置抵押，后置抵押办理之后会替换前置抵押。这类项目也可以选择；万一碰不到合适的，那么在选择后置抵押项目时，就要重点关注抵押的办理时间和办理条件。

什么是回款保证金？

房地产信托项目中，信托公司往往会对销售回款进行监管，常见的手段有销售资金全封闭监管，销售资金按销售节点沉淀、还款保证金按时间节点沉淀等。因为在房地产信托中，一般以销售回款作为第一还款来源，那么，为保证信托资金的安全性，一般会要求房企建立回款保证金制度，将房产销售收入按照一定比例直接进入到信托公司指定的回款保证金账户中。而回款保证金的具体比例，要根据具体项目的体量和实际销售总额的关系来决定。

总结：

在选择房地产项目时，投资者应首先要关注融资人的实力。融资项目融资主体的资质自然是投资者应当考察的第一要素。地产百强和当地中小型房地产开发商对比。显而易见，不同背景的房产商的管理能力、融资能力不可同日而语。

其次判断融资项目本身能否迅速回笼资金，房产商拿来回购、偿还债务的款项通常都是项目的销售回款，因此，房产项目本身资质如何，能不能快速流转去化，拿到钱还款就是投资者应当考虑的核心问题。

最后关注风控措施，风控措施往往是我们考虑项目的最后一步。假设房地产去化不及预期，融资方不能及时还款，这时项目的担保方、抵押物就要派上用场。投资人需要重点关注抵押物是否足值，能否快速处理等。