城投入股地产公司怎么看？

近年来，房地产市场景气度有所下行。由于房地产业务与城投自身的基建业务密切相关，一些城投平台选择通过入股房地产公司的方式参与相关业务。城投平台为何选择入股房地产公司？入股对房地产公司有何影响？同时，城投平台参与房地产业务是否会带来信用风险？本文将重点分析这些问题，以供投资者参考。

城投平台入股大型房地产企业旗下的项目公司，抑或是直接入股房地产企业，一方面有助于房企回笼资金，缓解房地产企业的流动性压力，化解债务风险，同时也可以盘活相当一部分存量资产。另一方面，2022年7月28日中共中央政治局会议首次提出“保交楼”的工作任务，城投公司的参与对于地方政府顺利完成“保交楼”任务有重要的推动作用。

城投平台入股物业管理公司是降低房地产业务风险敞口，实现其轻资产转型的重要步骤。当前房地产市场普遍处于下行区间，“拿地-开发-销售”这种传统的房地产开发模式面临较大风险，入股物业管理公司可以帮助提升资产运营与物业管理能力，逐步转型为以物业、商管为核心业务的轻资产运营城市综合服务商。

本文分析了城投公司入股地产公司的情况，城投入股地产公司的股权比例因其目的不同而有所差异。以主导房地产开发业务为主要目的的城投倾向于成为控股股东，而专注于纾困房企的城投则不以获取控股权为目的。城投公司入股地产公司以地市级和区县级和AA级城投为主，其中江苏、浙江、山东的城投数量超过100家。地市级城投有654家，区县级城投有770家。AA级及以上的城投占比超过八成，其中AA级城投占比超过五成。北京、广西的AA级及以上的城投占比较多，分别为93%和91%，而西藏的AA级及以上城投占比最少，为66.7%。入股地产公司的城投以AA评级为主，且城投更倾向于入股规模较大的地产公司，根据统计入股大型房企的城投共有2207家。

控股地产公司的城投对规模较大的房地产开发公司有非常显著的偏好。统计分析显2023年控股房地产公司的城投数量共有1783家，其中仅控股房地产开发公司的城投数量就有1441家,规模较大的房地产公司则有1333家。

本文分析了入股地产公司的城投整体业务和房地产业务的收益和风险，分别测算了统计范围内入股地产公司城投平台房地产业务和整体业务的毛利率，还提出从业务发展、项目去化、盈利能力和债务属性四个角度考虑城投信用风险。

风险提示：数据更新不及时及提取失误风险；未发债的城投不在统计范围内，无法获取行政层级和评级的城投也未纳入统计，注册资本低于2000亿的小型房地产公司不在统计范围内，统计可能存在偏误；城投房地产业务毛利率仅统计了样本范围内城投，可能不准确。