暴雷！雅居乐绍兴柯桥信托项目违约，民营房企的“警报”又响了

导读：投资人反映，其购买的雅居乐绍兴柯桥信托项目到期未支付，信托公司已经宣布延期。

近日，有投资人反映，其购买的雅居乐绍兴柯桥信托项目到期未支付，信托公司已经宣布延期。同时也将大众的焦点聚集在尚未出险的民营房企——雅居乐。不知这家多年“零违约”的民营房企还能支撑多久？

该事件聚焦在三个关注点：第一，这是雅居乐第一个信托产品发生延期事件，中信登信息显示，这是一个股权投资项目。第二，信托计划投资的标的项目——柯桥柯岩B-48地块，此前由祥生集团和雅居乐联合开发。第三，该项目土地款总价为20.4亿元，首笔土地款支付10.2亿元，剩余未支付。目前已经申请退地并签署了合同解除协议，退地款尚未到账。

针对此次违约事件，雅居乐集团回复称：“这个项目是股权合作，不是债，所以违约和我们关系不大。项目层面祥生在沟通政府退地，本来是用退地款来归还信托产品，但是退地进展太慢，还没到账。”

某业内人士表示：“本质上雅居乐还是违约了。雅居乐的意思是，祥生不想开发，要求退地给政府，好退款还钱。这是赖账，倒逼政府退地的做法。”

事实上，此次合作项目信托违约事件，是房企资金链紧张的镜像反映。业内人士指出，另外一个引发退地的原因或是：“地价拍高了，且房价不涨反跌”。

据了解，这已经不是雅居乐非标首次出现违约情况。据上海票据交易所显示，雅居乐系企业已有10多家企业连续多月被列入逾期汇票承兑人名单。

在境外债券融资方面，经梳理发现，雅居乐集团仍持有4只美元债券，其中3只在2025年到期，1只在2026年到期，票面利率在5.50%-6.05%之间。此外，雅居乐还有一笔12亿美元的私募债券将于2023年10月到期。根据2022年中期报告显示，雅居乐一年内到期债务为225.93亿元，其中银行贷款131.7亿元，优先票据40.2亿元，债券类债务53.9亿元，永续债130亿元。

这意味着，在美元债方面，雅居乐仍有时间准备，但在一年内，短期债务仍需要经受考验。想要摆脱这座“债务大山”，成功应对风险，雅聚乐仍需努力。

配股、卖股、卖项目输血 对抗流动性风险

事实上，这种信托违约只是民营房企当前生存状况的常态反映。

早在去年，雅居乐违约的传言就已经传开了。据市场消息，雅居乐已推迟支付去年11月和12月到期的两笔永续债券的利息。业内对该债券的评价是，由于永续债的可延期性质，雅居乐不被视为违约。

12月2日，穆迪将该公司的家族评级（CFR）从“B3”下调至“Caa1”，并将其高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”。穆迪预测，在缺乏新的外部融资渠道或资产处置以解决其大量到期债务的情况下，雅聚乐集团未来12至18个月的流动性仍将不足。

更为重要的是，对于尚未暴雷的雅居乐来说，其产品模式也可能要经受现金流回笼的考验。

“雅居乐主要是一个文旅地产，成本低，利润高。然而，如果不能长期出售，负债可能会越来越多地吞噬利润，这可能会导致负资产，”一位熟悉该行业的人士表示。

为了提供紧急输血，雅居乐在去年采取了配股、出售资产等一系列行动。

2022年11月，中央同时射出三支箭，“金融16条”等利好措施频频出台，支持房企融资。作为第一批响应房企股权融资的民营房企，雅居乐每月发行两次股票，募集资金超过14亿港元。从11月16日开启到完成雅居乐仅用两天时间配售，就向6位承配人成功配售2.95亿股。

据雅居乐官方微信统计，在中央“暖风”频吹之下，截至2022年12月初，雅居乐累计获得近40家银行超过1800亿授信额度，加快了与金融机构的联动。

此外，去年12月，雅居乐以4.9亿港元的价格将地产板块雅生活服务4860万股H股挂牌出售。对此，雅居乐表示，此次募集资金总额将用于加强集团资产负债表及财务流动性，并增强集团短期偿债能力。在此之前，雅聚乐已于8月减持雅生活服务H股，共筹集约3.43亿港元。

除了卖股，雅聚乐还不得不“卖子求生”。去年9月，雅居乐先以6.8亿元的价格，将其在济南两个项目的股权出售给路劲；11月，雅居乐将其在另外两个项目中的股权出售给了路劲。正是这一系列快速的资金回笼动作，让雅居乐保持了“零违约”的记录，成为这一波中一直没有脱险的民营房企。

据了解，2022年以来，雅居乐已按期甚至提前偿还多笔国内外债务，总金额达数百亿元。

然而，现在“警报”又响了。雅居乐绍兴柯桥信托违约项目能否成功解决，取决于后续的兑付措施及看合作方祥生退地进展。