金融支持房地产力度空前 1.4万亿元房地产信托“软着陆”可期

11月以来金融部门针对房地产行业密集发声，相关支持政策接连落地，在地产金融端打出一套政策组合拳。

与之相应的，作为房企融资重要渠道之一的房地产信托随着“三箭”齐发，也为信托机构推进风险化解留出一定时间窗口。

普益标准研究员董丹浓对记者表示，未来支持高周转、高杠杆的房地产信托不会再大量出现，而政策性、改善型、功能型、价值型的业务将是未来房地产信托的主流，房地产信托有望以此为新的起点恢复业务规模，成为信托业中长期业务支撑之一。

促进房地产信托风险化解

近年来随着“两压一降”进一步落实，房地产信托业务规模也不断压降。

中国信托业协会数据显示，截至2022年上半年，融资类信托规模为3.16万亿元，较一季度减少2204亿元，环比降幅6.51%，比上年同期减少9668亿元，同比下降23.41%；占比为14.99%，同比下降5.03个百分点，环比下降1.80个百分点。

与此同时，截至2022年上半年末，投向房地产领域的资金信托余额为1.42万亿元，同比下降31.73%，环比下降9.55%，占比进一步下降至9.53%。

中诚信托研报指出，目前房地产信托存续规模仍高达1.4万亿元，且合作对手多为民营房企，风险敞口较大，对信托公司造成了较大的兑付压力和舆情压力。

不过，新政的支持政策结构性倾向于较为优质的房企和资产，房地产信托风险也将呈现分化特征。

此次“金融十六条”明确提出，保持信托等资管产品融资稳定，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这也是信托首次“亮相”地产支持政策。

随后11月28日，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施，被业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。

由于现阶段金融支持房地产政策频发，记者在采访中了解到，目前多数信托公司针对新规还没有明确的执行计划，仍处于观望当中。

而在上述政策下发之前，克而瑞研究中心发布调查报告亦显示，已有地产集团与多家头部信托机构签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司则向项目公司注入资金以保障项目后续开发建设。

中国房地产数据研究院院长陈晟对记者表示，相关监管机构对房地产行业直接融资和间接融资等政策全面展开，是一种积极信号。对信托市场来说，还是要防止资本无序扩张。

房地产信托软着陆

房地产信托曾因投资回报率高成是各大信托机构争相角逐的业务之一。

不过由于房地产行业风险上升，房地产信托也成为信托机构踩雷的“高发区”，信托业因此也受到波及。

据用益信托数据显示，截至11月初，10月已披露信托产品逾期共有12款，涉及金额40.39亿元。其中，房地产类信托仍是逾期大户，共有11款产品逾期，数量占比91.67%，涉及金额39.54亿元，规模占比97.90%。

从全年情况看，截至11月初，已披露的房地产信托逾期金额达765.63亿元，规模占比达到73.35%。

现如今，监管部门陆续发布“第三支箭”、金融支持房地产16条、保函置换监管资金等房地产金融支持政策，内容涵盖信贷、发债、“保交楼”、资金监管等政策领域，皆在托底房地产市场。

在信托人士看来，上述政策逐一落地对房地产信托市场风险化解和平稳过渡有显著支撑，给市场带来了重要转机。

“此前监管部门对于房地产信托业务严控新增，存量规模持续压缩，控制了地产业务风险范围，但也导致房地产业务过渡集中于头部交易对手，当然这也是当下优先信贷和股权融资支持头部地产商的逻辑所在。”信托人士对记者表示，本轮政策持续发力，房地产信托有望加速软着陆，相关业务也将逐步恢复。

董丹浓也指出，政策出台旨在维持房地产行业的总体稳定，有助于房地产行业悲观情绪回暖，在一定程度上可能会降低信托公司房地产信托业务的风险压力，有利于信托公司对已出险项目的风险处置，同时也将有助于存量房地产信托项目的稳健运行。

引导房地产信托业务转型

眼下，存量房地产信托的兑付压力将有所缓解。

信托公司从之前支持房地产公司融资，到现在关注具体地产项目运行，再到合理注入流动性支持，最后在资金闭环管理的模式下完成“保交楼”任务，然后推进项目资金顺利退出。

在政策引导下，“保交楼”、风险处置、项目贷款等融资支持力度有望持续加强，地产风险项目处置迎来重要“窗口期”。

反观房地产信托业务转型上，信托人士坦言，本轮风险出清后，未来地产公司集中度预计会大幅提升，市场预期改变“房住不炒”政策目标达成，房地产完成公用事业化，高回报率时代终结，房地产收益率将趋近/略高于社会资本平均回报率水平。地产信托也终将迎来REITs时代。

中诚信托建议，房地产业务逻辑发生转变，信托公司在展业时应兼顾交易对手和资产质量；以住宅开发为主向功能型物业转型；更加关注政策性、保障性住房项目；重点拓展中长期资金渠道。

“对信托公司而言，当下应把握政策风口期，积极对接政府、银行、AMC、其他优质房企、纾困基金、专业投资机构等渠道，推动风险项目处置盘活。”中诚信托研报指出。

董丹浓则表示，在做好“保交楼”金融服务方面，信托公司可以选择风险相对可控的地产项目，配合“保交楼”专项借款，提供配套融资以盘活项目；在做好受困房地产企业风险处置方面，信托公司可以通过开展风险处置受托服务信托业务推动加快资产处置；在支持住房租赁金融方面，信托公司应积极参与房地产投资信托基金(REITs)的试点，尝试盘活存量不动产资产。

“房地产将由增量市场逐步过渡到存量市场，信托公司也应积极响应政策号召，探索布局物业管理、商业养老、住房租赁等新型存量地产领域。”董丹浓补充说。