国内首家房地产投资信托基金（REIT）违约 控股股东为远洋资本

近日，在新加坡上市的大信商用信托未能支付1310万美元贷款的利息，在收到了澳门国际银行的一封信后宣布违约。这是国内首家房地产投资信托基金（REIT）违约。而大信商用信托管理有限公司的控股股东为远洋资本。

据了解，澳门国际银行已于2023年1月10日向经理发出了一封律师函：宣布发生了融资协议下的违约事件，并要求支付所欠的全部本金和利息。这些债务包括该信托在2017年借入的4.3亿新元的离岸设施和4亿元人民币的地方债务，以资助其收购广东中山最初的四家商场。

该信托基金的经理周四表示，该基金将继续与贷款人进行谈判，寻求将三套贷款的偿还时间推迟到4月30日。

大信商用信托：发家于中山的“本土商业之王”

大信商用信托是中国大陆首个在新加坡交易所主板上市的民营商业地产企业商业信托，因此也成为新交所上市公司中唯一能够直接参与中国珠三角市场的商业地产的信托业务的管理公司。自2017年IPO以来，其资产管理规模从约46亿人民币增加到约121亿人民币，扩展了近3倍。

创立于1984年的大信控股，做幕墙起家，通过商业地产进入房地产市场。让其一炮而红的是2004年打造出了广州中山的商业项目—大信新都汇。大信控股基于周边人口数据采集、计算风险、控制成本，做出属于中山首创的“大超市+大百货+大家居（家电）+大餐饮+大娱乐”模式的购物中心，使得这座曾被预言“会烂尾”的购物中心，最终成为中山的商业奇迹。

随后这种模式被快速复制，大信控股官方资料显示，目前在营购物中心22个，中山有18个。与此同时，大信控股也借助大信商用信托的资本运作，敲开进入珠海、佛山的市场大门。

上市之初，大信商业信托当中仅有位于广东省中山市的三个项目，分别为：大信溢彩荟、远洋新都汇和小榄新都汇。

2019年、2020年，大信商用信托通过收并购等方式，将资产组合拓展为7项零售物业、购物中心，分别位于中山、珠海、佛山，建筑面积达到793752平方米。

2021年上半年，大信商用信托投资组合拥有95.7%的出租率，加权平均租赁期为3.5年（按总租金收入计算）和5.8年（按净可出租面积计算），期内总收入比2020年上半年高出约38.5%。

同时，该信托的年化派息率为10.2%，每股基金单位分派（DPU）为2.98分，取得了55.2%的增长。

远洋资本与大信商用信托的交集

大信商用信托资产均位于粤港澳大湾区核心区域，这极大吸引了远洋资本的目光。

2021年，远洋资本先是40亿收购红星地产后，在10月份又拿下大信商用信托管理有限公司70%股份。通过此次收购，远洋资本将直接贯通不动产私募基金和境外公募REITs两个平台。

作为远洋集团唯一的另类资产管理平台的远洋资本，业务范围涵盖不动产投资、结构化投资、股权投资、投资顾问、战略投资及其他五大领域，业务流程主要分为募资、投资、投后管理及退出4个阶段。

从募、投、管、退多维角度看，收购大信商用信托公司对远洋资本意义重大。

投融管退，在国内最难的就是“退”，上述交易有利于远洋资本打通海外市场融资渠道、拓宽境内外投资人类型、引入长期稳定的永续资本，构建国际化、多元化、市场化的融资格局；有助于远洋资本重构不动产投资逻辑，充分撬动资产规模，加速业务扩张，降低重资产投资风险，提升不动产资产流动性。

逆市收并购“埋雷” 远洋资本陷债务危机

远洋资本的“买买买”最终为自己的债务危机埋下了“雷”。

2021年是地产调控的第二年，彼时地产融资遭受了严厉的政策调控，房企融资大大受阻，相关企业陆续暴露，而远洋资本逆势而行，有较多的投资动作。

当年远洋资本新增不动产投资管理项目13个，新增管理金额227.07亿元。这部分资金来源不仅限于远洋资本所管理的基金，也包含了大量的自有资金。

截至2022年6月末，远洋资本累计投资项目达409个，投资金额2670.45亿元，在管项目224个，在管规模1148.11亿元。2022年2月15日，远洋资本有限公司联合多家全球知名机构投资者发起设立6亿美元地产特殊机会美元基金。

2021年至今，地产行业销售额大挫30%-40%，商业地产特别是购物中心持续受到疫情影响，收入均有所下滑，连物流地产也受到了零售行业疲惫的拖累，这使得远洋资本的收入来源受到冲击。

2022年8月末，远洋资本旗下的公司债券正式宣布展期，后来又传出境外贷款违约等。

而当初收购的红星地产的诸多项目，最终也将远洋集团“拉下了水”。远洋集团旗下多个原红星地产的项目公司，作为融资主体的信托债务出现逾期或违约，远洋集团或作为担保人，或签下了《流动性支持承诺函》，也成了被追债的对象。

2022年11月份，远洋集团旗下湖南长沙红星天铂项目的融资计划“兴业信托致地W033集合资金信托计划”出现了兑付逾期，该笔信托融资的项目主要用于长沙红星天铂项目，据悉已经展期。

截至2022年二季末，远洋资本总资产有237.27亿元，总负债117.54亿元，净资产119.72亿元，资产负债率49.54%。实际上，远洋资本的资产负债期限存在严重的错配。公司主要资产是非流动性资产，流动性资产只占37%左右。意味着远洋资产持有大量的难以在短时间内迅速变现的资产，流动性较差。

来源：不良资产头条