城投分析新维度——从城市规划看城投信用品质

时间：2022-11-30 11:55:07来源：卓越信托网阅读量：413

内容摘要

城市规划是指政府主动管理与干预城市开发过程的活动，具有高度的权威性与目标导向。通过分析城市规划可以了解到区域发展主轴、发展方向、发展时序等方面。相关目标的制定很大程度上影响了区域未来城市形态、土地价值、产业经济聚焦能力，进而也将较大程度上影响到地方建设资金的可获得性和城投项目资金回款保障程度。

分析评价地方政府城市规划历史与发展目标具有重要意义。首先，了解城市规划能够掌握城市发展方向及投资建设目标，从而为评估城市建设可持续能力提供更为深入的分析视角。同时，分析城市规划能够有助于了解区域内各城投企业的区域市场地位及城市建设资金流向，帮助投资人把握区域城投企业流动性风险传导路径。另外，研究城市规划能够一定程度上提升对城投收益率变化的预见性。

在此，我们尝试从城市规划角度进一步丰富城投分析的维度，加入更多未来预期要素。建议更多的城投债投资者加强关注地方城市规划的合理性，为城投信用品质分析增加纵向的时间维度分析要素，获取更多的增量信息，加强风险识别能力。

一、前言

通过区域综合财力和企业财务分析对城投信用品质进行判断，一直以来为市场主流的分析方法。但需要注意的是，此类方法对未来预期能力较弱。具体而言，通常分析师能够掌握区域财力收支规模，但难以判断区域财力持续能力；能够衡量城投企业当前财务健康状况，但难以确定未来政府项目回款对城投企业未来财务健康状况的保障。此种现象主要系财政收支预期复杂程度较大导致。

长期以来，市场主流分析方法加入了横向城市、区域以及机构间对比，让投资者能够快速区分城投平台梯队，从而选择所需投资标的，相应方法目前仍然具有较强的有效性。然而，每个城市及其城投平台都具有一定特殊情况，此类对比一定程度上缺乏科学性，并且由于同样缺乏未来预期，不能完全排除投资人对未来不确定性的担忧。分析人员、投资人员对于区域财政、城投回款仍经常有种“说不清，道不明”的感觉，选择投资标的的过程中容易患得患失。城投平台的信用品质判断迫切需要加入更多的未来预期要素，从更大程度上消除不安感。

在此，我们尝试从城市规划角度进一步丰富城投分析的维度，加入更多未来预期要素。城市规划通常对城市所处区域的整体进行长周期设计，系统性规划了未来城市规模、发展建设目标、国土资源利用方式等等。此类设计规划了城市发展重点，也制定了城市未来投资建设目标，甚至很大程度决定了城市建设发展可持续性。通过分析评价地方政府城市规划历史与发展目标，可以逐渐把握城市建设资金平衡能力，并结合城投主体业务范围，判断城市建设资金对城投业务的保障力度。在当前城投行业融资环境趋于分化的市场背景下，增加对于城市规划的分析角度，或许能够为城投行业信用策略的前瞻性及有效性提供更多支持。

二、城市规划评价对城投信用品质分析的重要意义

了解城市规划能够掌握城市发展方向及投资建设目标，从而为评估城市建设可持续能力提供更为深入的分析视角。激进的城市规划短期内能够带动地区GDP增长，但如果相关开发后续难以 “集聚产业”或“聚集人口”，必然将形成大量无用基础设施或“无人区”，政府则难以通过土地出让收入平衡前期项目投资支出。了解城市规划并分析其合理性，能够为城市建设可持续性提供一定判断依据，进而结合城投业务，判断城市建设资金对城投业务保障力度。

分析城市规划能够有助于了解区域内各城投企业的区域市场地位及城市建设资金流向，帮助投资人把握区域城投企业流动性风险传导路径。城市规划决定了城市发展重点，资金将主要流向重点发展区域，该区域城投企业可获得大量区域内其他城投平台往来资金和担保增信支持；其他区域城投企业则有可能成为融资抓手，协助重点发展区域的城投企业进行资金周转。因此，在对区域内城投企业进行投资选择时，需要结合地区城市规划推进阶段进行通盘考虑，不能仅关注个体城投企业单一时点的信用风险表现。通过城市规划发展时序、发展主轴可分析城市建设资金去向，从而了解各家城投主体的区域市场地位及区域城投主体流动性风险传导路径。

研究城市规划能够一定程度上提升对城投收益率变化的预见性。一般情况下，城投债收益率与其业务委托方行政等级呈负相关，但中债资信在实际操作中发现，部分规划相对稳健的城市，尽管城市行政等级不高，初始发行利率较高，但其城投债在二级市场仍具有良好的市场表现，而规划相对激进的区域，尽管城投委托方行政等级不低，但其二级市场收益率表现仍持续走弱。

三、城市建设资金的平衡模式

随着经济的发展，城市建设资金长期来看，其来源是丰富多样的。产业发展带来的收益、融资渠道多样化带来的资金将能够满足城市发展的需求。但是从短期来看，我国部分城市仍对土地财政依赖程度较高，城市更新的速度和规模与土地出让息息相关。因此，目前我们重点关注依赖于土地出让平衡城市建设资金的模式。

城市发展的过程是一个不断建设、更新、改造的自我生长过程。随着经济活动和社会活动不断增加，城市需要集约化空间，增强资源聚集效益和规模经济优势。在这一过程中，城市旧有物业可能已经难以继续承载相应的经济活动，需要政府通过拆迁与改造旧有物业，完成城市更新，实现城市结构与功能的物质建设性置换、功能性置换，使城市发展能够承载相应的经济活动。在这一过程中，逐渐形成了一套城市建设资金平衡模式。

具体来看，多年以来我国经济持续高速发展，大部分城市经济规模与经济活跃程度大幅提升，核心城区低层商业、办公、居住建筑已无法满足更为密集的经济活动，政府亟需进行城市更新，将低层物业向高层物业转换。城市更新需要大量资金投入，由于近郊拆迁、建设成本均较低，快速的外延式城市开发能够使近郊土地在较短时间内达到出让状态，因此初期政府需要通过近郊土地的开发及出让获得初始城市更新资金。资金获取后，政府逐渐实施核心城区的升级改造，拆迁补助使部分低层物业有机会向高层物业转换，建筑物随着城市更新效用逐渐提高（如棚户转化为高层楼房住宅），甚至部分物业用途转变（如核心城区的住宅物业可能转变为价值更高的商业物业），最终实现内涵式集约发展。低层物业向高层物业转换，必然能够腾让出部分城区土地，此部分土地由于位置核心，出让价值更高，政府卖地后可获得更多政府性基金收入，用以平衡前期在城市更新过程中的资金投入。与此同时，城区土地出让后所获资金可以进一步支撑近郊土地的开发，提高近郊基建力度（路桥、地铁、公园、医院），近郊土地价值随基建设施的完善逐渐上升，进而有机会吸引地产商以更高价格出让，所获土地出让金可再次反哺下一轮城市更新。在这一过程中，区域内一部分城投平台承担了近郊开发任务，而另一部分则承担了核心城区城市更新，资金持续不断在各平台间调度，以满足不同阶段的开发建设及资金周转的需要。以上就是我国大多数城市建设资金的平衡逻辑。

然而，在实际操作中不难发现，大量城市可能面临预期错误、过度开发、开发时序错乱等各种城市规划问题，打破了上述资金平衡模式。如近郊土地开发后出让价值或出让速度不及预期，出让所获资金难以支持核心城区拆迁。又如，核心城区投入大量资金完成升级后，腾让出的土地拍卖后获取资金不及预期，难以进一步支援郊区基建，使近郊基建设施过于简陋，弱化近郊土地价值。资金平衡模式被逐渐破坏过程中，承担建设的城投主体可能因此背负了更多债务去填补出现的资金缺口，或者由于难以回款账面沉淀了大量的投资成本，甚至参与了更为冒险的大型开发项目企图一次性博取建设资金等等，城投企业自身的周转压力可能因此而逐渐抬升，信用品质出现弱化。

了解城市建设资金平衡模式以及平衡过程中易于出现的问题，有助于投资者更好把握区域财政可持续发展能力。

四、城市规划可持续性评价

城市规划是高度复杂的综合学科，涵盖了多个学科领域，整体规划评价过程亦高度复杂，涉及了经济、自然环境、人文等多方面考量。但由于判断城投信用品质评价主要依靠于观察区域财政资金平衡能力，而区域财政资金平衡能力又与政府性基金收入高度相关，因此目前我们将城市规划可持续性评价侧重点落实在与土地出让收入关联度较高的城市规模控制（人口要素）、城市空间布局、发展时序等维度上。通过对上述三大因素的综合分析，可以对城市建设资金平衡模式的合理性、稳定性进行更为深入的评价。由于目前大多数城投平台对于城市建设资金高度依赖，深入了解城市规划资金上的可持续性或许能够赋予城投平台信用品质更为丰富的观察维度。

（一）城市规模与人口

人口规模是决定城市规模最重要的标杆，居住、商业、行政办公、工业用地的需求都高度取决于人口规模。忽视人口发展客观规律，盲目拓展城市规模，最终将会导致土地出让难度加大，城市建设更新资金平衡模式有可能受到破坏。通过动态视角观察人口变化与城市规模变化是否匹配，能够初步确定城市规划是否合理，从而能够判断区域政府城市开发建设是否符合客观发展规律。对人口规模的评价主要基于人口增长率及人口空间结构两个角度展开。

1、人口增长率

城市人口的自然增长率与机械增长率是人口动态统计的重要手段，通过观察相应数据可对区域人口变化趋势有基本的了解。具体公式如下：

自然增长率=（出生人口数-死亡人口）/平均总人口数*1000‰；

城市人口机械增长率=（当年城市迁入人口数-当年城市迁出人口数）÷年平均城市总人口数×1000‰；

随着社会经济与交通设施的发展，大型城市吸引了更多的人口，而中小城市人口却面临着持续不断的人口迁出；年轻劳动力的机械迁出提高了中小城市常住人口老龄化水平，抑制了自然增长率。部分区域人口的年龄结构、职业结构、家庭结构因此而发生重大改变，就业、消费、投资需求也受到了较大的负面影响，相应的城市拓展能力将受到抑制。

从人口增长率角度观察城市规模规划的匹配性，可提升对区域扩张合理性的认知程度。我们观察到部分县域城市总体规划对于区域常住人口规模的预测过于乐观，与第七次人口普查数据出入较大。基于过分乐观人口预测数编制而成的城市规模规划极有可能诱发城市激进扩张，不合理的发展模式也将最终导致区域建设资金平衡模式受到破坏，最终影响城投项目资金回笼。

2、人口空间结构

城市人口空间结构是指人口在城市内的空间分布特征，人口空间结构变化对居住、交通、产业等规划具有较强影响。

大多数城市市中心人口稠密，随着逐渐远离市中心，人口密度先而快速衰减，然后平缓递减。这也是常用人口密度模型“Clark模型”的重要假设。当区域人口基本符合Clark模型假设，意味着城市人口未出现去中心化现象，也未能形成新的人口增长极，此时盲目的郊区化、发展卫星城存在着较高的风险，即使通过强力政策干预也未必能够优化。部分区域政府为提高政绩，过早地通过区域内城投进行郊区化建设，其后果极有可能造成难以焦距人口和产业的局面，从而形成城市中的“无人区”。

反之，当城市人口密度出现去中心化现象，此时开展的郊区化及卫星城建设通常才具有一定的合理性。这些现象具体来看主要为，部分区域逐渐成为了新的人口增长极，近郊住宅交易热度上升，部分工业用地转为商用，工厂为了节约租金成本迁移到更远区域等等。

（二）城市空间布局

城市空间布局，指城市建成区的平面形状以及内部功能结构和道路系统的结构和形态。城市布局形态是在历史发展过程中形成的，或为自然发展的结果，或为有规划的建设的结果，两者往往交替作用，形成城市有机样貌。

我国地形地貌复杂，不同地理形态致使城市布局形态门类多样，各种门类又存在不同的优势和缺点。城市布局形态应能够因地制宜，遵循经济客观发展规律，合理缓解自身劣势，并避免为克服自身劣势而出现的错误设计。城市开发的过程应秉承“最优解，不冒进”的大原则。城市空间结构在发展过程中集中与分散模式此消彼长，不同城市亦对集中和分散发展有不同的需求。“应集中却分散，当分散却焦聚”，则会严重影响城市发展的协调性，甚至诱发财政、社会、公共安全等问题。特别是，城市布局形态是否设计合理将长期影响区域土地出让能力，最终影响区域建设资金可持续能力。

目前，我国常见的城市布局形态分为集中式布局、分散式布局、交通依赖式三大类，进一步分为网格状、环形放射状、带状、组团状等多种细分类型。各种布局存在不同的优势与缺陷，各类布局被不同发展阶段的城市采用，将对城市建设资金平衡造成不同影响。

1、集中式布局

集中式布局指城市各类用地紧凑、节约，有利于居民生产生活的便利性。通常情况下，小城市和土地资源珍贵的特大型城市适用于此类布局。集中式又分为网格状和环形放射状。

（1）网格状

网格状是最古老的城市形态之一，主要是指相互垂直的道路网将城市区域切分成大量有规律的小块状。尽管布局上相对单调，但却简单有效，利于规划。随着道路的逐渐外延，将形成新的路网分割块，土地规划开发能够循序渐进、由近至远进行外延式开发。此种开发模式较为温和，新开发的近郊地块价格能够在短期内进行观测，避免对土地资源造成不必要的浪费。

“匠人营国，方九里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨，左祖右社，前朝后市，市朝一夫。”

————《周礼·考工记》

当然，网格状布局也导致各个区域可达性相似，不易形成核心区域，并且难以适应大城市居民需要快速穿梭于广袤郊区与核心市区的需求，因此对于大型城市来说具有一定的适用局限性。但该城市布局非常适合地形较为平坦的县域城市，通常能够依此布局实现城市空间的“精明增长”。当地城投承接项目通常为网格扩张区域的土地整理和基建，政府能够较好地掌握相应区域的土地供应价格与节奏，城投回款也存在较好的保障。早年间在“增长主义”的驱使下，部分县域政府背弃了网格状发展模式，选择了更适合大城市的其他城市布局形态，依规划建设后产生了一些不良影响，相应问题下文中会持续论述。总体来看，网格状布局发展是县域政府简单有效且稳健的一种发展模式。

（2）环形放射状

环形放射状是大中城市常见的一种城市布局，主要是指由放射状的环形道路网刻画出的城市形态。如北京市的二环路、三环路、四环路，以及环路联络线，共同组成了环形放射状的城市形态。环形放射状布局城市的居民可以利用环路与环路联络线到达城市中心某一点，使市中心凝聚力得到强化，新老城区联系紧密，从而易于形成具有强大经济焦聚能力的商业中心。当然，也容易造成市中心过度聚集和交通拥堵。

值得注意的是，部分三四线城市甚至县域城市也进行了环形放射状布局规划。一般情况下，此种布局方式对小城市规划发展的适应性差。因为环形放射状布局土地规划面积逐圈放大，需要更多的常住人口匹配大量土地供应，但小城市常住人口流失严重，环路周围土地出让能力不确定性大，土地出让金对于相应路桥交通基础设施、土地整理成本覆盖能力存在不确定性。

部分县域政府为了获取城市更新资金，大力开发近郊，试图以环路规划提升土地升值预期，从而获取更多土地出让金，加快核心城区更新进度，小城市也因此走上了环形放射状布局道路。特别是在城市周围有国道包围或者半包围的情况下，更容易使地方政府高度倾向于实施“利用国道形成绕城环路”的总体规划。但逐圈放大的规划面积不仅使郊区土地价值遭到稀释，并且一定程度上分散了核心城区功能，导致商业难以聚焦。核心城区城市更新所获收益不免因此出现下降，相关收益对郊区基建升级反哺能力亦将弱化，城、郊区土地均有可能快速廉价化。城投平台在此过程中，所投入的市政公路、土地平整成本则需要更长周期进行回收，周转压力持续提升。

如图7，某县域城市2012~2030年总体规划计划利用东南方向国道改线将城市空间向东南方向大幅拓展。目前东南区域从卫星地图上看，尽管路网逐渐形成，但“空地”仍较多。同时，该县七普较六普常住人口出现大幅下降。持续流失的人口和当地开展的大力度郊区化建设，不得不使人对未来区域土地价格稳定性和建设资金平衡能力产生担忧。区域城投账面沉淀大量建设成本，发债难度大，已发债券收益率高企。一般情况下，小城市过早开展环形放射状规划，存在过度郊区化的风险，近郊土地廉价化、核心城区功能分散化将难以避免，城市持续发展能力存在较高不确定性。

2、分散式布局

分散式布局通常指城市空间以非聚集的形式分布，这种分布形式通常由于独特的地理环境和经济发展形势导致。分散式又分为带状、组团状、卫星状等。

（1）带状

带状式布局城市通常由于受地形限制，城市空间被挤压在一个狭长的范围内。这类城市一般位于狭长的河谷和山谷之中，城市只能沿谷地蔓延方向扩张发展，难以有其他方向发展主轴。因此，城市交通流向单一，居民通勤时间成本上升，甚至可能出现“城中一条路，时刻都在堵”的现象。随着逐渐远离城市中心，近郊土地价值由于高通勤成本出现了加速衰减的趋势，郊区土地出让价值极低，其出让所获资金难以满足核心城区城市更新资金需求。

此外，谷地一旦被充分占据，则城市难以找到新的土地资源进行出让，政府性基金收入获取能力受限。处在带状区域发展的地方政府为了打破这一窘境，往往令择它地，大力拓展卫星城，以满足城市发展的需要。但卫星城已有的经济产业基础、配套设施、与母城的交通联络等方面决定了后续的土地出让能力。若卫星城大力投入资金，却并未获得成效，卫星城土地出让资金将难以支持核心城区更新，核心城区无法升级则亦无能力反哺卫星城基建建设，城市规划建设可持续能力弱化。因此，大量成本将沉淀于卫星城建设城投主体账面，核心城区城投对卫星城城投支援的建设资金（通常为往来款形式）也难以进行回收，区域城投周转压力增加。

例如，图8为典型河谷型城市，由于河谷发展受限，近年来大力拓展谷地北侧新区，但囿于地理距离过于遥远，新区发展速度较慢，大片土地仍然缺乏投资，该区域城投账面沉淀大量开发成本，所发行债券收益率高企。图9所示为某河谷型城市，长期沿河东侧发展，城市空间布局狭长，地方政府计划在2011~2030年跨河发展，利用河对岸空间，加大城市空间拓展范围。由于河流割裂城市地理空间，通常来讲，城市跨河发展难度较大，但所幸该市跨河建设区与最繁荣的核心市区距离不远，经济易形成联动，存在较好发展机会。长期来看，若跨河交通通畅，土地价值仍存在一定提升的空间。目前该区域跨河建设收效较好，城投受益于当地较强的土地出让能力，回款保障程度较高，所发行债券收益率较低。

（2）组团状

组团状主要指城市受限于自然条件等因素的影响，用地被山脉或河流分隔为几块，形成多个组团区域，区域之间建设较为便利的交通。区域政府进行城市规划时，通常会结合地形，把功能和性质相近的部门相对集中布局，形成多个功能区。

组团状城市扩展的难点在于需要协调好城市聚焦与分散，并且处理好城市发展的近、远期关系。具体来看，组团状城市空间布局受限于地理条件，无法以“摊大饼”的形式进行开发，区域政府只能锁定某一区块，进行跨越式成片区开发。此种情况下，一旦决定开发远离市中心的某一区块，大量基建配套、交通联络线必须马上跟进，否则地理的割裂会导致产业和居民迁入孤立开发区块的意愿极低。因此优先单一项目开发、逐渐辐射带动片区的发展模式，很难适用于组团区域。组团跨越式开发，一旦开展，则易演化为大规模城市建设，资金投入量巨大。

另外，快速的成片开发让地方政府存在着较大的招商引资、吸引居民购买住房的压力，短期内若不见成效，则会形成大面积的“鬼城”。由于难以逐渐观察开发成效，预测数据又容易存在误差，组团的开发不确定性较大。特别是当区域政府试图打造单一用途功能区时（如工业园区），整体开发风险更高。需注意的是，大量的资金沉淀在新区的开发中极有可能让亟需升级改造的老城区错过最佳拆迁改造时点，后续随生产资料价格提升，城市更新成本更高。

如图10所示，某市多山多河，该市早期规划中设计在城市东北侧打造金融贸易、工业园区，园区与原有市中心之间存在较大的山脉隔阻。该市调度了区域多个城投平台资金支持新区建设，短时间内完成了大规模配套开发、土地整理，甚至也吸引了部分房地产商开发拿地，但是地理空间障碍使居民对于区域房地产认可度不高，随着地产调控力度加大，区域土地出让难度提升。负责新区建设的城投主体账面沉淀大量成本，向老城区城投调度的支援资金难以回笼，老城区为不错过旧城区更新发展时机大量举债弥补资金缺口，区域城投资金压力显著上升，各城投平台债券二级市场收益率居高不下。

一般情况下，市场投资者对新区的快速开发认可度不高，提供融资的意愿较低，区域政府通常会通过调度城投往来资金、增强区域互保、股权向上整合等方式，支援新区建设。新区开发成效可谓“牵一发而动全身”，负责老城区建设的城投主体也在不断为新区城投“买单”，收益率极有可能亦大幅上升。

（3）卫星状

卫星状形态主要是指城市在其周围发展一个或若干个小城市而形成的城市形态。卫星城发展和组团状相似，同样要注意把控发展节奏，同时也要注意卫星城已有规模和设施，避免盲目扩张卫星城。

3、交通依赖式布局

城市交通与城市规划布局关系非常密切，交通发展对城市扩张有重大的影响，一般情况下先有交通要道通过，再逐渐延交通线发展形成城市雏形。便捷的交通方式能够为城市输入或输出大量的物流、客流，交通沿线则能逐渐汇聚产业，刺激城市经济。

需要注意的是，国家级高速公路、高铁站规划为了保障交通效率，不会绕远路而穿越中小城市。部分中小城市可能与发达的交通网无缘，限制了自身发展。但更糟糕的情况是，重要交通线与城市“不近不远”，令部分城市提升了跨越式发展的冲动，企图在交通线附近设立新区增加新的经济增长点，更有甚者，采取“城市慢爬”形式将城市逐渐向交通线扩张。

图12，某市老城区位于北侧（红圈内），随着2010年左右某国家级高速公路干线通车（红色实线），城市逐渐在南部高速路沿线附近形成城市雏形（红框内），随后南北两侧两个区域各自发展，南部设立新区。从图上可以看出南北侧区域距离较远，并且有山脉隔阻，市政府加大力度建设中间区域，意图将两个区域对接，对接过程中一度也形成了中部“空鼓”状态，所幸老城区和新区具有一定辐射能力，叠加地市级财力保障，目前区域向心力仍能保障中部区域的发展。

图13为某县总体规划。2010年以后，高铁在距离该县8公里左右设站，地方政府迅速制定了向高铁站扩展城市的发展主轴，计划通过建设行政文化区、生态度假区、高铁新区完成市区与高铁站的对接，并充分利用高铁带来的辐射效应刺激县域经济发展。该县近年来常住人口大减、产业基础薄弱、旅游资源偏差，城区规模却向东北部大幅郊区化扩张，后续建设新区土地出让能力存疑。“城市慢爬”过程中投入了大量的基建成本，高铁带来的经济效益是否能够弥补相关投入，存在很高的不确定性。区域内城投账面沉淀大量成本，所持土地资产抵押能力很弱，债券收益率高企，持续融资难度很大。

（三）开发时序规划

城市空间形成并非一蹴而就，它的形成是多个发展阶段的叠加，城市开发时序是指根据实际情况，分时段对空间建设上安排的逐一落实。

城市空间开发周期较长，需要把握好各个区域建设轻重缓急。地方政府应科学预测城市未来发展规模和各区域定位，按照合理时间顺序进行城市空间开发。城市若能按照最优时序进行开发，则有利于区域建设资金平衡、保障城投项目回款。反之，开发时序错乱，则极有可能迫使城投大量融资填补建设资金缺口，造成区域融资环境紧张。

1、渐进性

城市发展应循序渐进，温和发展，避免过于倡导速度。特别是在核心区域没有形成新的人口、产业增长点，政府突然进行大规模郊区化发展、跨越式新区开发等，后续招商引资压力极大。时序失去渐进性的区域，其开发亦存在较强的“卖地”换钱动机，通常此类区域财政资金早已十分紧张，新区则极有可能是新的融资噱头。

2、前瞻性

城市规划实施要具有前瞻性，应提前布局可能出现的城市新增长点，以较为低廉的成本完成土地整理，减少未来资金支出。需要注意的是，部分城市往往在规划过程中产生了过度的前瞻性，对城市蔓延做出较为乐观的预期，很早就在待开发区进行了较低成本的土地收储，甚至开展了早期交通基础设施建设。但是，城市后续蔓延速度远慢于设想，收储成本大量占用了城市发展资金，部分更具有经济利益的城市开发项目则不得不推迟。

3、协调性

城市规划需具有协调性，是指应合理安排建设及改造次序，使近郊和核心城区的建设与改造能够相得益彰。具体来说，对于经济发展水平偏低的区域，城市开发资金缺乏，规划近中期应以开发成本较低的近郊、新区为主，尽快产生土地出让收益，获得能够支持核心城区城市更新的资金。核心城区城市更新后，原有物业得到升级，能够腾让出更多高价值城区土地进行出让，获取资金能够再次反哺郊区开发。新老城区开发需相互依托，共同发展。实际操作中不难发现，部分城市对于开发时序协调性把握能力较差，过度追求新区开发的快速收益，老城区却迟迟未得到升级，新区面积的激进扩大，使经济聚焦能力下降，最终导致发展的可持续性受到破坏，区域建设资金平衡弱化，城投投融资面临风险。

五、城市规划合理性与城投信用品质

合理性强的城市规划能够使城市实现“精明增长”，土地出让价值保持稳定，楼市景气度较好，基础设施使用率保持较高水平。城投账面土地资产价值较高，抵押能力很强，尽管基建成本回款缓慢，但温和的开发模式可以使当地政府持续获取较为可观的土地出让收入，最终能够对城投债务起到保障。

与其相反的是，激进的城市规划缺乏渐进性，诱导大面积跨越式新区开发，以及超前的基础设施建设。尽管早期，政府能够通过宣传、公关完成一定规模招商引资和地产开发，但人口流失、产业薄弱仍不免使大量新区沦为“鬼城”。负责新区开发的区域城投账面囤积大量土地，却难有抵押价值；基建成本庞大，却难以回款；政府土地出让收入规模波动剧烈，难以对城投项目资金形成保障。老城区城投资金以往来款形式大量注入新城区城投，资金无法回收。区域内所有城投主体收益率高企，融资环境快速恶化。从现有分析案例来看，通过观察城市规划合理性，深入评价区域建设的可持续能力，并结合城投主体项目范围，能够聚焦城投主体差异化风险特征，提高城投主体信用品质评价区分度，并对城投企业的投资决策提供有效支持。